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  • 10年后,房屋空置率是多少?50万买房还是存银行?来听听专家意见
    日期:2019-06-21  发布:网站管理员  浏览:464  举报:投诉举报

    10年后,房屋空置率是多少?50万买房还是存银行?来听听专家意见

    空置房,正成为人们日益关注的焦点。

    一方面,因为最近三年楼市体量扩张太迅速,诸多新城区、开发区、示范区高楼密布,人气短时期内却很难得到填充。

    另一方面,数据显示,我们的人均居住面积已经超过了40平米,套户比已经超过了1.13,“不缺房”的声音越来越多了。

    因此,房屋空置率成了很多人关心的问题。

    在去年,原住建部副部长仇保兴说过,类似鄂尔多斯这样的城市空置率高达70%,哪怕是看似拥挤的北京,空置率也在10%-20%之间,他还提议加快研究推进房屋空置税。

    中财办原副主任杨伟民此前也说过,根据他的调查,现在部分城市和农村的空置率,甚至比日本还要高,专家没有点名是哪些城市,相信应该是普遍现象。

    所以,我们有必要搞明白几个问题:空置率究竟是多少?十年之后,房屋空置率又会达到什么地步?

    首先,现在的空置率是多少?

    根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心此前发布的《2017中国城镇住房空置分析》,其中提到了一个数字,截止2017年底,全国空置住房绝对数约为6500万套。

    有了空置的房屋套数,再除以房屋总量,大略可得出空置率。

    根据统计局2017年的调查,中国城镇住房总存量为261亿平方米,把平方米的总量换算成套数,按90平米一套房,所有城镇房屋总量大概是2.8亿套(不含2018年)。

    加上2018年的数据,大概是2.9亿套的存量。6500万套空置房与2.9亿套存量房之比,大概是22.4%。

    当然,这样的计算方式太简单,不妨再多参考一些数据。

    2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

    此外,有房产研究机构此前公布的数据显示,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%,远高于一线城市的16.8%。

    照这样来看,这几个数据都维持在20%左右,因为京沪广深四个城市数量偏少,我们应该采用二三线楼市的数据,结合上文算出的22.4%,得出一个主观的平均值:现在的空置率大概在22.1%左右。

    其次,未来十年时间内,空置率会逐年递增吗?

    我们要回溯历史,看空置率如何变化,才能预测未来十年的变动。

    第三方数据显示,1994年至2008年,我国商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点,虽然降幅很大,但有一点需要注意:15年平均空置率分别为13.68%和11.28%。

    到了2014年,西南财大发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告,住宅市场的整体空置率达到22.4%。

    到了2018年底,某房产研究机构发布的报告显示住房空置率为21.4%。从绝对数值来看,4年时间过去了,空置率甚至还有所降低。

    综合1994年至今的数据来看,我们可以得出一个结论:空置率长期呈缓慢的上升状态,短期不会有太大变化。

    结合现在的空置率,预计十年之后,房屋空置率变化会维持在25%-30%之间,不会超过30%。

    坦白说,这个数字并不算高,每年房地产市场有近20亿平米的新开工面积,逐年累积起来,十年后的存量房产是很惊人的,空置率能维持在25%左右,说明人口会继续集中往城市涌入。

    既然10年后空置率的变化不大,有人会问,现在手里拿着50万现金,该买房还是存银行?

    我们先看看专家的意见,在今年3月份,国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在某论坛指出,3大因素决定了楼市告别了高增长时代。

    人口结构变化导致买房需求下降,成本提升导致房地产远离暴利时代,房产税的出台预期,对投机型需求有明显抑制。因此,中国房地产市场在10年后会发生供大于求。

    从专家的话里,我们可以得出两个结论。

    第一,不要因为担心空置率,影响买房的决定。

    上文说了,空置率未来会维持在25%左右,这意味着以后十年当中,大部分城市不会因为房屋空置问题出现价格剧烈波动。

    主要的影响因素,依然是常住人口的多少,土地和新房限价造成房企利润减少,加上房产持有成本提高,会造成房价“稳中有降”。

    总之,如果你有50万,只看当地的人口和调控方向即可,不用管空置率。

    第二,50万存起来还是买房,要看不同区域。

    从各城市2018年典型城市常住-户籍人口增量差来看,西安、天津、成都、武汉、苏州等城市人才政策对人口增长的效果显著,即户籍人口增量远大于常住人口增量。

    如果你所在的区域,或邻近的城市是区域中心城市,可以考虑买房。

    唯一需要注意的是,不要买远郊,不买城乡结合部的房子,不买十年以上房龄的老破小和公寓,也不用一上来就追求买大房子。

    50万现金,可以撬动150万左右的房产,也就是说能在大部分三四线城市轻松置业,在二线城市可以买到80-100平米左右的两居室或小三居。

    如果你所在的城市在过去五年当中,常住人口增长连续为负值,近几年开发的新城区迟迟没有人气活跃,50万现金就不如存起来,等待楼市下行时期,会出现更优质、低价、性价比高的房源。


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